La única destugurización y renovación urbana duradera es la que promueva la propiedad entre los moradores de casas renovadas en sus barrios. Capitalizarlos de este modo significa incluir legal y financieramente a millones de familias, brindarles una nueva ciudadanía económica y hacer que la ciudad antigua recobre vida. ELIS impulsa el empoderamiento de los moradores antiguos, estimulándolos y capitalizándolos mediante los derechos de propiedad de las futuras casas que ahi se construyan.

Precarización

Cuando se piensa en los barrios antiguos de Lima o de cualquier otra ciudad con importantes zonas históricas deterioradas se acude normalmente a un conjunto de palabras para entender dicho fenómeno. Entre las más recurrentes están seguramente la precarización y el tugurio. El sentido común dicta que las casonas y quintas sufren un proceso de deterioro físico, se tugurizan porque sus habitantes carecen de las habilidades sociales necesarias para cuidar el lugar donde moran.

A partir de nuestras investigaciones, en ELIS podemos afirmar que lejos de explicaciones culturalistas y de aquellas que observan la precarización a partir de sus efectos, es decir el deterioro físico de las propiedades, este fenómeno se inicia mucho antes. Tiene sus orígenes en el mundo del derecho, en uno de sus apartados centrales: el derecho de propiedad.

Para nosotros el fenómeno de la precarización se debe entender como el deterioro severo de un título de propiedad. Es decir la pérdida de capacidad de dicho título para representar al activo al que hace referencia.
En el año 2004 el Proyecto del PNUD-Perú para la desprecarización, y del cual algunos de los miembros del ELIS, definió la precarización como el estado de severo deterioro de la capacidad de representación del derecho de propiedad de un activo inmobiliario, en términos económicos y financieros, causada por la dispersión cartular, la imposibilidad práctica de recomponer el tracto sucesivo y la desactualización registral del derecho de propiedad.
Todo esto resulta más fácil de comprender si es que desarrollamos el concepto a partir de un ejemplo, igual a muchos de los que encontramos en los barrios deteriorados donde venimos trabajando.

En los barrios históricos de Lima cientos de casonas y callejones se encuentran en una grave situación de precarización. Los títulos de propiedad y el conjunto de referencias registrales no dan cuenta de la realidad de los activos físicos que ellos representan. Aquellas viviendas aparecen en el registro como la unidad que alguna vez fueron, no como la vivienda multifamiliar que son en la actualidad. Su referencia registral data de cuando se trataba de casas huerta donde moraba aquellas familias acomodadas de Lima durante el siglo XIX, e inicios del XX; o como mucho, contiene algún agregado referido a pequeñas obras realizadas con posterioridad.

Al morir el propietario de dicha vivienda el título nunca se individualizó entre los herederos. A lo sumo hubo intentos de subdivisión que no se concretaron. Los papeleos excesivos, las peleas internas, “los errores formales” frecuentes en alguna escritura o partida registral que había que subsanar con altos costos, unidas al desinterés general abonaron para que se eternizara la indivisión del título. El resultado de esta suma de descuidos voluntarios e involuntarios fue y sigue siendo la muerte económica del título: su precarización. Su ineficacia en términos prácticos.
   

En la aparición de la enfermedad jurídica llamada precarización, la gran responsabilidad recae en un sistema legal que no ha creado los incentivos para que lo transitorio sea eso, temporal, y para que la copropiedad no se convierta, como ocurre en la casi totalidad de casonas tugurizadas, en una condición permanente que ha atado y sigue atando de tal modo al derecho de propiedad hasta asfixiarlo completamente.
   

Los herederos, como es natural, mueren a su vez. Sus hijos viven fuera del país o pierden relación con sus parientes, va desapareciendo en ellos el rastro consciente sobre la existencia de una alícuota que les pertenece sobre un predio en algún rincón de un barrio tugurizado. Mientras tanto las muchas familias que lo habitan ven cómo aquél predio todos los días se cae a pedazos.
   

Al sobrevenir la precarización, cosa que ocurre de a pocos, van desapareciendo los signos claros que distinguen una relación fluida entre propietario e inquilino. En primer lugar, el propietario deja de ser una persona individual y remite más bien a la idea de un abanico de herederos, los cuales muchas veces ni se conocen, y que como hemos visto no se ponen de acuerdo en aspectos legales básicos sobre la propiedad y registro de la finca, actuando con igual o menor diligencia en cuanto a sus responsabilidades como arrendadores. No documentan el nombre completo de sus inquilinos, menos lo hacen con los plazos de estos contratos,  e incluso descuidan la cobranza de la renta. Como mucho, uno de los numerosos herederos, por supuesto sin la autorización de los otros, suele deambular periódicamente por los cuartos del callejón, cobrando la mensualidad, o encarga esta labor a un cobrador sin poderes suficientes ni contabilidad clara. El tiempo pasa y la casa se sigue cayendo. Nadie, ni siquiera el heredero cobrador, ni mucho menos los demás que aparecen en el registro, emprenden el trabajo de conservación.
   

En su condición de inquilinos, las decenas de familias que viven en el predio por varias décadas (incluso algunas nacieron ahí) tampoco pueden encargarse de conservar o renovar dicho inmueble, responsabilidad exclusiva del dueño. Cuando lo han intentado la municipalidad los multó e impidió las obras, limitándose apenas a realizar apuntalamientos precarios de las paredes para evitar se desplomen. Estos inquilinos se preocupan por la inminente desgracia todos los días, eligen sus dirigentes para que los representen ante el municipio, se reúnen permanentemente y hablan sobre la posibilidad de comprar la vieja casona. Piensan en ahorrar lo necesario, pero cuando indagan en los registros y descubren que los dueños son como un racimo de uvas, con ramas que se forman y bifurcan una y otra vez debido a que muchos de ellos van falleciendo y con ello fragmentando y fragmentando el título, se convencen de que tal empresa es un imposible.
   

En resumen, la precarización de la propiedad equivale en la práctica a inexistencia de propiedad. Se trata de un estado de deterioro del título tan severo que se refleja o impacta en el activo de modo tal que ni siquiera la casa puede cumplir con su función primaria: servir de morada digna para las familias que la habitan. Ese deterioro conduce inevitablemente a la tugurización.
   

En los tugurios de las ciudades peruanas las personas carecen de un espacio individual mínimo para su expresión como sujeto. Los ambientes al interior de la vivienda deben soportar tres y más usos. Se superponen una a una las carencias en una cadena de déficit social inacabable. Al igual que la vivienda, el núcleo social que la habita se encuentra deteriorado: el jefe de familia no proyecta la imagen de éxito y modélica esperable, hay presencia de drogas y de alcoholismo, los indicadores de desarrollo humano son bajos o muy bajos debido al deterioro y ruina de las estructuras e instalaciones del tugurio, y se carece en general de un entorno amigable.
   

En los tugurios se atiza diariamente decisiones transgresoras y aparece la violencia individual y colectiva en medio de condiciones que no hacen sino empujar esta tendencia. El deterioro no se detiene y la precarización de los derechos de propiedad se encuentra en la base del problema, es su causa.
  

  La eliminación de los tugurios en nuestro país no debe equivaler a la erradicación de la vida humana, ni al reasentamiento de sus colectivos sociales, ni mucho menos al desalojo violento del 1.8 millones de familias peruanas que moran en éstas condiciones. La vida social en los barrios antiguos tugurizados a causa de la precarización, no ha desaparecido. Tampoco su derecho espontáneo.  Éste consiste en un sin fin de normas consuetudinarias que solventan los derechos posesorios y maximizan las ventajas de la ubicación céntrica de sus barrios, dotada de servicios públicos gracias a ella. Su nivel de asociacionismo es alto, su capacidad de comprensión sobre la potencialidad de un centro histórico también lo es. La posibilidad, en fin, de generar compromisos en el orden de la renovación urbana, existe y ha sido documentada.